Turistické pronájmy – jak s nimi nakládat

Krátké pronájmy pro turisty: co to je

Prvním a nejdůležitějším aspektem, který je třeba vzít v úvahu, je následující: co jsou krátkodobé turistické pronájmy v rámci italské legislativy. Odpověď nám v tomto ohledu dává přímo čl. 4 odst. 1 zákonné vyhlášky č. 50/17, který je definuje:

"pronájmy nemovitostí k obytným účelům na dobu nepřesahující 30 dnů. Nájemné smlouvy mohou stanovit poskytování určité služby, poskytování praní prádla a úklidových služeb pro tyto prostory. Jedná se o smlouvy uzavřené fyzickými osobami mimo výkon podnikatelské činnosti, a to přímo nebo prostřednictvím osob vykonávajících zprostředkovatelskou činnost v oblasti nemovitostí, včetně správy internetových portálů".

Předmětem krátkodobého turistického pronájmu jsou nemovitosti spadající do katastrálních kategorií A1 až A11 (všechny typy bydlení, soukromé kanceláře a horské chaty). Doba přenocování jednoho zákazníka nesmí nikdy přesáhnout 30 dní. Smlouvu musí podepsat soukromé osoby.

Domněnka podnikání

Zákon č. 178/20 zavedl tzv. domněnku podnikání pro osoby provozující krátkodobý turistický pronájem, jak je uvedeno v odstavci 595 článku 1.

V čem tato domněnka podnikání spočívá? Odpověď je velmi jednoduchá: pokud vlastník nemovitosti spravuje více než 4 byty, musí vykonávat činnost podnikatelskou formou za každé jednotlivé zdaňovací období. Jinými slovy, dotyčná osoba si musí založit DIČ.

Jaké služby lze zákazníkům nabízet

Jaké další služby může vlastník nemovitosti nabízet, když ji užívá formou krátkodobého turistickeho pronájmu?

Vyhláška č. 50/2017 umožňuje nabízet kromě samotného ubytování hostům také další služby. Nicméně je třeba mít na paměti, že jsou povoleny pouze doplňkové služby, které přímo souvisejí s pronájmem nemovitosti.

Abychom to co nejvíce shrnuli, povolené doplňkové služby jsou následující:

• poskytování ložního prádla,
• výměna ložního prádla (na konci každého přenocování),
• úklid prostor (na konci každého přenocování).

Je velmi důležité mít tento výčet služeb na paměti, protože jsou to jediné služby, které mohou být poskytovány v souvislosti s krátkodobým turistickým pronájmem.

Pokud chcete nabízet další typy služeb, jako jsou snídaně nebo průvodcovské služby, nenabízíte již pouze pronájem: doplňkové služby se stávají převažujícími nad samotným pronájmem. Tyto typy služeb je třeba spravovat prostřednictvím různých forem podnikání, které jsou výslovně regulované zákonem, jako např.:

• Prázdninový dům (“Casa Vacanze”);
• “Affittacamere”;
• Penzion se snídaní (“Bed and Breakfast”);
• Hotely.

Zdanění nájemného

Výše nájemného pro krátkodobý turistický pronájem je ponechána na dohodě mezi smluvními stranami. Jakmile majitel nemovitosti obdrží toto nájemné, podléhá zdanění jako příjem fyzické osoby (IRPEF).

Fyzické osoby (občané nebo cizinci), které pobírají příjmy z pronájmu, jsou vždy povinny podat daňové přiznání v Itálii. Příjmy z pronájmu je třeba uvést v panelu RB daňového přiznání, do kterého se zahrnují tzv. příjmy z majetku.

Místo zdanění Irpef je možné zvolit paušální daňový režim, tzv. “cedolare secca”. Tuto volbu je třeba provést přímo v přiznání k dani z příjmů, v panelu RB, v řádku, který identifikuje pronajatou nemovitost (to v případě, že turistický pronájem zůstává ústní, a není tedy registrován).